オフィス・店舗をお持ちの方は、ビルの外壁塗装・大規模改修をご覧ください。
前橋・群馬の賃貸マンション・アパート改修
「塗り替えた」ことと、
「建物を直した」ことは違います。
外壁がきれいになっても、下地の傷みや雨水の侵入原因が残っていれば、改修の目的を果たせないことがあります。大切なのは、建物の状態を診断し、必要な補修を適切な方法で行ったうえで塗装することです。
暮らしを支えながら、賃貸住宅を長く維持する改修
このページは、賃貸マンション・アパートのオーナー様に向けた改修案内です。建物の安全性や防水性能に加え、入居者の暮らし、住み続けやすさ、募集時の印象を考えて計画します。
工事中は、通行・駐車・洗濯物・窓の開閉への影響、騒音や臭気、防犯への配慮を整理し、入居者への事前案内と工程調整を行うことが重要です。
ただ塗り替えるだけでは、改修費が無駄になることがあります
足場を組み、洗浄し、外壁を塗る。完成直後の見た目だけでは、その前にどのような補修をしたかは分かりません。私たちが改修で問題にするのは、必要な補修が省かれていたり、症状に合わない方法で処置されていたりするケースです。
例えば、内部の鉄筋がさびているのに表面の欠けだけを埋める、浮いている下地を残したまま塗る、漏水の原因を確認せずに見えるひび割れだけを塞ぐ。これでは、表面がきれいになっても問題が残り、早期の再劣化や追加工事につながる可能性があります。
塗装には建物を保護し、美観を整える役割があります。しかし、塗装だけで下地や躯体の不具合まで直せるわけではありません。高性能な塗料を選ぶ前に、その塗料を塗る相手である「建物の状態」を確かめる必要があります。
「下地補修一式」だけでなく、どの症状を、どの範囲で、何のために、どの方法で補修するのか。足場設置後に初めて分かる傷みについても、調査・数量確認・追加費用の説明方法を確認しましょう。
RC造の外壁改修は、診断と補修仕様が品質を左右します
RC造（鉄筋コンクリート造）は、コンクリートと内部の鉄筋が一体となった構造です。木造や軽量鉄骨造の建物とは、外壁の構成や劣化の仕組みが異なります。木造・軽量鉄骨造でも外壁材に応じた専門判断は必要ですが、住宅の塗り替え経験だけでRC造の診断・補修まで判断できるとは限りません。
同じひび割れでも、同じ直し方でよいとは限りません
ひび割れの幅・深さ・発生位置・動きの有無、漏水との関係、過去の補修履歴などを確認し、原因を考えます。必要に応じて打診や詳細調査を行い、表面だけの傷みか、内部まで検討すべき問題かを見極めます。
| 症状 | 診断・仕様選定の視点 |
|---|---|
| ひび割れ（クラック） | 原因や動き、深さ、漏水の有無を確認。樹脂注入や充填などの適否を判断し、すべてを同じ材料で塞ぐ処置を避けます。 |
| 浮き・欠損・爆裂 | 周囲の浮きや鉄筋腐食の範囲を確認。脆弱部の除去、鉄筋の処理、断面修復などを状態に応じて組み合わせます。 |
| 中性化・鉄筋腐食 | 表面の見た目だけでは判断できない場合があります。必要な調査を踏まえ、劣化要因と進行程度に合う対策を検討します。 |
| 漏水・目地の劣化 | 外壁だけでなく、屋上、開口部、笠木、接合部なども確認。水の入口と経路を考え、防水・シーリングと一体で計画します。 |
補修方法は現地の状態に応じて決めます。構造上の問題が疑われる場合には、構造の専門家による調査・判断も必要です。
会社の規模や知名度より、「誰が、何を根拠に判断するか」
大きい会社だからRC改修に詳しい、小さい会社だから技術がない、という判断はできません。重要なのは、劣化を診断し、原因を考え、補修仕様を選び、その仕様どおりの施工を管理できる技術者がいるかどうかです。
- 調査結果と補修方法の理由を説明してくれるか。
- 塗料の説明だけでなく、下地・躯体・防水を含めて検討しているか。
- 補修数量や施工中の変更を記録し、説明する体制があるか。
- 完成後に見えなくなる補修工程を写真などで確認できるか。
イニシャルコストより、長期のトータルコストで考える
イニシャルコストは「今回の工事に支払う金額」。トータルコストは「その後の点検・補修・再工事まで含め、建物を維持するためにかかる総額」です。今回の見積金額が安くても、必要な補修を省いた結果、短期間で足場を組み直すことになれば、長期では高くつく場合があります。
| 比較する点 | 必要な補修を省いた改修 | 診断に基づく改修 |
|---|---|---|
| 今回の金額 | 補修を省いた分、安く見える場合がある | 必要な調査・補修を費用に含める |
| 工事後のリスク | 残った不具合から再劣化し、追加補修が必要になる可能性 | 原因と状態に合う対策で、手戻りの抑制を目指す |
| 長期の費用 | 再足場・再補修・再塗装が重なる場合がある | 点検と次の修繕を含めて見通しを立てる |
| 判断基準 | 今回いくらで済むか | 必要な性能を、長期にどう維持するか |
補修不足 → 早期の再劣化 → 追加調査・補修 → 再び足場・塗装 → 支出が重なる
診断 → 適切な補修 → 保護・仕上げ → 定期点検 → 状態に合わせた計画修繕
高い工事なら安心、という意味ではありません。同じ比較期間・補修範囲・性能条件で、初回費用と将来費用を比較することが大切です。建物の状態や環境によって結果は異なるため、一律の耐用年数や削減額を前提にはできません。
賃貸住宅の色は、建物と入居者を見据えて計画する
流行の色やオーナー様の好みだけでなく、建物の形状、近隣の環境、入居者層を踏まえ、長く好印象を保つ配色を考えることが重要です。塗装の施工技術と、色彩を計画する専門性はそれぞれに知識と経験が必要です。
岡部塗装店では、日本色彩学会正会員で30年以上の有償アドバイス経験を持つ岡部竜也が担当する、A&P Consultingの色彩計画をご紹介しています。色彩計画はA&Pが有料で承り、塗装工事費とは別の専門業務となります。
賃貸住宅のオーナー様へ｜価値維持の計画は特設ページで
賃貸住宅では、適切な補修に加えて「これから誰に、なぜ選ばれる物件にするのか」を考えることが大切です。時代・市場・入居者ニーズに合わせ、デザイン・機能・賃料・投資額を総合的に検討するVE計画について、別ページで詳しく解説しています。
VEの調査・分析・計画は、工事費とは別の専門業務です。内容と費用の考え方、A&P Consultingへの相談先もご案内します。
建物の診断・補修・改修についてご相談ください
外壁の傷み・漏水・改修方法を相談したい方
建物の所在地、構造、築年数、気になる症状、過去の工事履歴をお知らせください。資料がそろっていない段階でも、まずは状況をお聞かせください。